快捷搜索:  as  2018  FtCWSyGV  С˵  test  xxx  Ψһ  w3viyKQx

和记娱乐ag手机版_机器人论坛



12月12日,联合办公空间企业优客工场向美国证券买卖营业委员会 (SEC) 提交了招股阐明书,拟定在纽约证券买卖营业所挂牌上市,证券代码为“UK”。

这一举动弗成谓不勇敢。

创建于2010年的联合办公空间企业WeWork,在成立之后不停飞速成长。5个月前,一度估值高达470亿美元,为美国估值排名第和记娱乐ag手机版二的独角兽明星公司。中国的联合办公企业多半是WeWork的“学徒”,包括优客工场。北京光阴8月14日晚,在WeWork正式向美国证券买卖营业委员会 (SEC) 提交IPO招股书之后,一系列事故发生:WeWork估值赓续下调、开创人被迫退出、IPO暂时被终止。

“黑天鹅“事故发生时,没有人做好了筹备。联合办公企业开山祖师WeWork在本钱市场遇冷,让中国的联合办公行业也陷入低迷。而优客工场依然在这种环境下选择IPO,所有人都在不雅望,也发出了疑问:继WeWork上市遇挫之后,优客工场会若何面对本钱市场?公布招股书后是否能准期上市?海内联合办公企业将会若何成长?

优客工场的这份招股书交出了一部分谜底。招股书显示,截至2019年9月30日,按联合办公空间的数量、总治理面积和覆盖城市数量衡量,优客工场为中国最大年夜的联合办公社区。不合于WeWork之前讲述的空间运营和社区故事,优客工场的商业模式为“空间运营+非空间营业”。

而靠近优和记娱乐ag手机版客工场的人士张远向燃财经走漏消息称,继WeWork的故事被本钱市场质疑后,优客工场选择上市的对标企业不再是美国的WeWork,而是中国的连锁酒店集团华住集团。 以是优客工场的故事项为由自营空间为主到未来加盟空间为主,在更大年夜的规模之后,实现空间变现和人的资产变现。

摆在眼前的疑问是,这个故事会被本钱市场吸收和认可吗?

不想只做“二房主”

与WeWork类似,优客工场的财务数据出现营收和吃亏双增长的趋势。

招股书显示,优客工场2017年净收入1.67亿元人夷易近币,2018年为4.48亿元人夷易近币,同比增长168%。2019年前9个月净收入8.74亿元人夷易近币,比上年同期的2.82亿元人夷易近币同比增长210%。营收增长速率快,但带来的是同规模扩大年夜的吃亏:优客工场在2017年整年吃亏3.73亿元人夷易近币,2018年吃亏4.45亿元人夷易近币,2019年前九个月吃亏额为5.73亿元人夷易近币。

在商业模式上,优客工场的模式为“空间运营+非空间营业”办事。此中,空间运营板块包孕直营模式和轻资产模式两大年夜类,直营模式包括面积大年夜于200平米的标准化空间U Space,面积小于200平米的小型办公空间U Studio,以及定制化空间U Design,优客工场认真这类型空间响应的设计、建造、选址等事情。

轻资产模式包括运营治理输出为主的U Brand与资产托管为主的U Partner模式。在轻资产模式下,优客工场主要输出品牌办事,并供给空间设计、建造、以及治理办事,而物业主承担大年夜部分的前期投入。

招股书显示,优客工场在2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式,并表示轻资产模式是其主要增长动力之一,未来将在轻资产模式下进一步成长相助空间营业。

截至2019年9月30日,优客工场共结构了197个办公空间,此中171个空间已在运营中。在这此中,39个办公空间属于轻资产模式。在171个联合办公空间中,65个属于成熟空间 (开放光阴跨越24个月) 。整体出租率和成熟空间出租率分手为79%和83%。

优客工场在招股书中称,未来假如竣事对空间增长的投资,而是让现有的空间成熟,将不再必要本钱投资扶植新的空间,也不再必要收购新空间相关的初始用度。而每个成熟的空间都邑孕育发生收入和现金流,并有盈利的时机。

和WeWork空间会员会费占总收入的83%不合,优客工场今朝的三大年夜块收入滥觞为空间会员费收入、营销和品牌办事收入及其他办事收入。2017年和2018年,优客工场最主要的收入依旧来自空间会员费收入,占比跨越85%。但在优客工场2019年前9个月取得的8.75亿元人夷易近币营收中,空间会员收入约为4.2亿元,营销及品牌办事收入约为4.03亿元,其他办事收入约为5150万元。

也便是说,优客工场在空间营业收入和非空间营业收入的数据已经平起平坐。换句话说,优客工场不再只想做“二房主”了。

对标华住集团?

但这只是优客工场故事中的一部分。

在WeWork的招股书中,除了空间运营营业之外,还提到了截至2019年Q2,WeWork会员数达到52.7万人。WeWork在招股书中写道:根据美国人口普查局查询造访的美国企业统计数据,以预计的办公桌数量谋略,在WeWork今朝已经覆盖的111个城市中,大年夜约有1.49亿潜在会员。根据Demographia和经济相助与成长组织的数据,当前联合办公行业大年夜约有280个目标城市,预计潜在会员总数约为2.55亿人。

文件称,以截至2019年6月30日止今年上半年每个会员的匀称收入谋略,估计WeWork现在覆盖的111个城市中,其市场规模为9450亿美元,估计举世280个目标城市的总市场规模达到1.6万亿美元。

文件中还指出,与传统规划比拟,假如以更低的价格为会员供给优质体验,WeWork现有111个城市的1.49亿潜在成员,总规模可达到1.7万亿美元,而在举世280个目标城市的约2.55亿潜在会员中,预计总规模为3万亿美元。

而在优客工场的招股书中显示,截至2019年9月30日,优客工场拥有约60.96万名会员,此中包括约58.46万名小我会员和2.5万家企业会员。优客工场的大年夜型企业会员包括美团、耐克和今日头条等。

优客工场在招股书中称,除了空间办事之外,同时在赓续寻求时机,以供给周全的办事来增强办事会员的能力,称为U Plus办事,并经由过程社区为更多的会员群体供给逾越物理空间的办事。比WeWork更进一步,今朝优客工场在招股书上提到的会员变现要领为社区电商和精准广告营销。

照张远的说法,优客工场对标华住集团的缘故原由有几点:一是两者都属于物理空间运营商,二是两者都是从物理空间办事到人的办事。

成立于2005年光光阴住集团,于2010年在纳斯达克上市,为中国有名的多品牌酒店集团,今朝市值为104.7亿美元。成立14年,华住集团轻资产治理模式下的加盟酒店比例从2009年的27%增至2019Q3的79%,自营酒店比例则从73%缩减到14%。在华住集团实现规模化和品牌化效应之后,实现对其会员在酒店营业之外的商业变现。

据优客工场数据显示,截至2019年9月30日,优客工场运营和贮备的轻资产空间数量为39个,轻资产总面积为138700平方米,占总空间比例快速上升。

新故事会被本钱市场认可吗?

优客工场于2015年4月由前万科集团高档副总裁毛大年夜庆成立。成立以来,优客工场凭借毛大年夜庆资深的地产行业背景和强大年夜的融资能力,先后获得立异工场、红杉本钱、真格基金等浩繁明星投资公司的投资,并拿到多个地产企业的投资。

作为海内该领域“独角兽”明星企业,优客工场在近些年景长迅速。从2017年4月到2018年11月,在一年多光阴里,优客工场先后并购了洪泰立异空间、碎片空间、无界空间、火箭科技等10家企业。

从一开始,包括优客工场在内的一众联合办公空间企业,就被称为WeWork的“中国学徒”。很快,以烧钱为引擎推进的联合办公空间,在日渐趋同的商业模式中,头部企业凭借自身的拿地、拿融资的能力,迅速跑马圈地,小规模共享办公企业则陷入烧钱的恶性轮回,陆续因资金不够、经营不善出局。除了优客工场之外,中国联合办公赛道上的明星企业还有WeWork中国、贪图加、氪空间等。

从WeWork的IPO事故中可以看到,市场投资者对吃亏的公司已经变得异常鉴戒,尤其是那些还没有明确盈利要领的公司,泡沫正在逐步破掉落。贪图加开创人王晓鲁向燃财经表示,公司最关注的指标应该是盈利能力,以是做好各个阶段的资源节制、社区成熟周期做到更短、产品更受用户迎接,比起规模扩大更紧张。

从优客工场的招股书中也可以看出,他们正在避开的工作是,向本钱市场讲一个和WeWork类似的故事,而更追求稳健成长、更关心盈利也是此次招股书试图展示的重点。

只不过,对标华住集团依然是一次冒险的做法。虽然二者都曾被质疑为“二房主”,都属于空间运营治理。一方面,两家企业面临的市场并不相同:优客工排场对的是企业用户,而华住集团面对的则是破费者用户;另一方面,联合办公比拟酒店行业,破费频次低了很多。

优客工场还必要面对的难题是,之前据亿欧调研数据显示,只有当联合办公出租率匀称达到和记娱乐ag手机版85%时,才能维持盈亏平衡,但对付联合办公企业而言,单体项目85%的出租率并不轻易做到。

在Stories开创人、小村子本钱合股人梅晨斐看来,针对中美市场差异,中国市场必要的是高性价比的“联合办公”产品。“联合办公是房地产品类,和记娱乐ag手机版关注地段、价格、设计、招商和运营,能够放下身体承认自己做的是房地产的工作,才能把中国市场做好。“

“联合办公是一个很大年夜的行业,对大年夜家来说才是刚刚开始,未来会有分外大年夜的成漫空间,越来越多的企业,会选择联合办公的场景或者办理规划去满意办公需求。”王晓鲁说。墨社开创人张帆也觉得,联合办公的重和记娱乐ag手机版点,是供给优质的办事,“口碑和品牌会抉择这个企业能走多远”。自2015年进入联合办公行业以来,他的察看是,2020年,联合办公的市场会有一个新的成长——80落后入中年,更知道选择什么样的空间能给公司和员工带来代价。

据优客工场招股书中Frost&Sullivan的数据显示,包括租赁收入和办事收入在内的中国联合办公空间市场规模从2013年的11.7亿元人夷易近币增长到2018年的174.1亿元人夷易近币,复合年增长率为71.7%,估计到2023年将进一步增长至1322.8亿元人夷易近币,复合年增长率为50.0%。

2013-2023年中国共享办公空间市场规模

滥觞 / 优客工场招股书

张远觉得,优客工场新故事的逻辑也恰是基于此。在盘活资产端物业资本、满意用户端需求的环境下,证实这弟子意成立。而在这个大年夜赛道上的持续摸索和赓续优化会加倍紧张。

应受访者要求,文中张远为化名。

注:文/孔明明,"民众,"号:燃财经,本文为作者自力不雅点,不代表永乐网网态度。

您可能还会对下面的文章感兴趣: